Регулирование и плательщики налога. Виды вычетов.

Регулирование налога на доходы физических лиц (более привычное для нас старое название, которое содержалось в Законе РФ «О подоходном налоге с физических лиц» - «подоходный налог»), а также предоставление имущественных налоговых вычетов в связи с покупкой и продажей имущества на сегодняшний день осуществляется главой 23 Налогового Кодекса Российской Федерации «Налог на доходы физических лиц».

В данной главе указаны плательщиками налога на доходы физических лиц только физические лица (налоговые резиденты либо нерезиденты). Проще говоря, все мы, граждане являемся плательщиками данного налога.

При этом, в указанной главе предусматривается деление имущественного налогового вычета на:

1) вычет, предоставляемый в результате продажи имущества (т. е. указывается в каких ситуациях мы не должны платить налог, если даже продали свою вещь и получили деньги);

2) на вычет, предоставляемый в результате приобретения жилой недвижимости (это как раз случай, когда мы можем уменьшить наши налоги, причем в течение длительного времени). В связи с этим рассмотрим порядок предоставления налоговых вычетов по указанному делению.

Вычет, предоставляемый в результате продажи имущества.

При продаже физическим лицом (к примеру, нами) какой-либо вещи мы получаем соответствующий доход (в основном деньги), который учитывается при определении той суммы, с которой будет заплачен налог.

Однако, при определении указанного дохода в течение календарного года (а именно как календарный год определен налоговый период на налогу на доходы физических лиц), надо учесть, что этот доход формируется не только за счет денег и другого имущества, которое мы получили (к примеру, заработная плата, доход от акций, сумма денежных средств от проданного имущества и т. д.), но и сумм, которые из него вычетаются (отсюда и наименование в Налоговом Кодексе - вычет) и за счет которых этот доход естественно уменьшается.

Статья 220 Налогового Кодекса РФ указывает, что имущественный налоговый вычет предоставляется в суммах, полученных нами от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе (т. е. если мы не целиком владеем домом или дачей, а к примеру имеем по 50% с другим собственником), которые находились в собственности у нас менее 3-х лет, в размере до 1 000 000 рублей.

При этом, надо учесть, что, так как практически все вышеуказанное имущество является недвижимостью, трехгодичный срок владения по праву собственности начинает течь исключительно с момента регистрации в органе, осуществляющем госрегистрацию прав на недвижимое имущество (регистрационная палата). Указанный момент не нужно путать с тем моментом когда, к примеру, жилье было выделено вам по ордеру и т. д.

Пример.Гражданин N продал в 2005 году квартиру, которая стоила 1 750 000 рублей и право собственности на которую он зарегистрировал в результате проведенной приватизации в 2003 году (с момента регистрации прошло менее 3-х лет), а также получил заработную плату в размере 100 000 рублей. Таким образом, по итогам 2005 года доход у него составил 1 850 000 рублей, который подлежит обложению налогом по ставке 13%. Однако, при подаче налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства он имеет право написать заявление на предоставление ему имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей, таким образом, уменьшив свой доход до 850 000 рублей, который и будет облагаться по ставке 13%.

Та же ст. 220 Кодекса указывает на вычет в суммах, полученных нами от продажи иного имущества (помимо того, которое указано выше), которое также находилось в нашей собственности менее 3-х лет в размере до 125 000 рублей.

Пример.Гражданин N продал в 2005 году автомобиль за 120 000 рублей, приобретенный в 2003 году (владеет им менее 3-х лет), а также получил заработную плату в размере 100 000 рублей. Таким образом, по итогам 2005 года доход у него составил 320 000 рублей, который подлежит обложению налогом по ставке 13%. Однако, при подаче налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства он опять же имеет право написать заявление на предоставление ему имущественного налогового вычета в размере 120 000 рублей, таким образом, уменьшив доход до тех же 100 000 рублей. Тем самым, лишние налоги платить ему не придется.

И, наконец, предоставляется вычет в суммах, полученных от продажи любого имущества (любое из вышеперечисленного или все вместе взятое), принадлежащего нам, в размере полученного дохода от продажи, если мы является собственником проданной вещи свыше 3 лет. Т. е. в данной ситуации любая сумма, полученная от продажи имущества не подлежит обложению налогом.

Пример.Гражданин N продал квартиру, машину и дачу, которые принадлежат ему более 3-х лет на общую сумму 5 000 000 рублей, а также получил заработную плату в размере 100 000 рублей. Таким образом, по итогам 2005 года доход у него составил 5 100 000 рублей, который подлежит обложению налогом по ставке 13%. Однако, при подаче налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства он написал заявление на предоставление ему имущественного налогового вычета в размере 5 000 000 рублей, т. к. он владел проданным имуществом свыше 3-х лет. Таким образом, уменьшив налогооблагаемую базу до тех же 100 000 рублей.

По вычету, который нам полагается в связи с продажей нами имущества, помимо налоговой декларации (которая должна подаваться в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным годом, т. е. за 2005 год не позднее 30 апреля 2006 года), предоставляются основные документы, подтверждающие продажу имущества: договор купли-продажи, документы, подтверждающие владение квартирой по праву собственности в течение определенного времени (к примеру, свыше 3-х лет), а также ряд иных документов, требуемых налоговым органом.

Вычет, предоставляемый в результате покупки жилой недвижимости.

Та же статья 220 Налогового Кодекса РФ дает указание на то, каким образом мы можем получить имущественный налоговый вычет в связи с покупкой жилья, а также дает ответ, когда мы им воспользоваться не сможем.

В частности, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме потраченной нами на новое строительство (к примеру, вложение денег в строящуюся квартиру) либо покупку жилого дома, квартиры или доли в них, а также в сумме, уплаченной нами за погашение процентов по целевым займам, полученным в банках, организациях и т.д., в сумме до 1 000 000 рублей.

Указанный вычет взял свое продолжение из Закона РФ «О подоходном налоге с физических лиц», где предусматривалась льгота по подоходному налогу в случае, если мы приобретали за счет собственных средств жилье (это выражалось, к примеру, в неудержании из заработной платы подоходного налога). Данный закон действовал вплоть до 2002 года и многие из нас успели воспользоваться этой льготой, но об этом чуть ниже.

Пример.Гражданин N, который после продажи своей квартиры, приобрел большую по площади квартиру, но уже за 2 500 000 рублей в том же 2005 году. После получения документов из регистрационной палаты, о регистрации права собственности, гражданин N подал заявление на получение имущественного налогового вычета из суммы своего дохода в размере 1 000 000 рублей (это верхний потолок, установленный законом) вплоть до исчерпания вычета полностью. Таким образом, если гражданин N в 2005 году получит доход в виде заработной платы в размере 100 000 рублей, он имеет право на вычет из указанного дохода, с которого платит налог, в размере 1 000 000 рублей. Т. к. доход меньше вычета, то вычет берется в сумме дохода – 100 000 рублей. Иначе говоря, 100 000 рублей заработанных гражданином N не будут облагаться по ставке 13%, что сэкономит ему 13 000 рублей, и плюс у него остается переходящий остаток на последующие годы предоставляемого вычета в размере 900 000 рублей. И если, в 2006 году, его заработная плата составит 500 000 рублей, экономия на налоге, составит 65 000 рублей. Если же он захочет далее пользоваться имущественным налоговым вычетом, на следующий 2007 год, остаток его вычета составит 400 000 рублей. Таким образом, при цене имущества 1 000 000 рублей и выше, можно получить экономию на налоге на доходы физических лиц до полного исчерпания налогового вычета в размере до 130 000 рублей.

При этом, необходимо иметь в виду, что вычет в связи с приобретением или строительством жилья предоставляется один раз и второй раз мы его не получим – таков закон. Исключение составляют те лица, которые ранее пользовались льготой по подоходному налогу в рамках Закона РФ «О подоходном налоге с физических лиц» (кстати, необходимо отметить, что ранее налоговый орган имел практику отказывать таким лицам в предоставлении имущественного налогового вычета, но уже в рамках Налогового Кодекса РФ, в этой ситуации суд установил практику, которая сняла все вопросы).

Основания для использования имущественного вычета.

Просто приобретя жилой дом, квартиру или вложив денежные средства в новостройку имущественный налоговый вычет получить нельзя.

Указанный вычет предоставляется только на основании поданной декларации и письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них паспортных данных продавца и другие документы).

Помимо прочего, в практике налогового органа просить предоставить свидетельство о государственной регистрации права, договор приобретения имущества (договор купли-продажи, долевого участия в строительстве и т.д.).

Необходимо отметить, что большинство договоров с жилой недвижимостью все-таки приходится на вторичный рынок жилья и речь обычно идет об оплате по договорам купли-продажи между гражданами.

В указанной ситуации нужно особое внимание обратить на ряд правовых проблем, возникающих при оформлении расчетов по договору. В настоящий момент для подтверждения оплаты нам, как покупателю жилья достаточно иметь на руках расписку, составленную в простой письменной форме и подписанной продавцом квартиры (или другого жилья) с указанием в ней о получении всей суммы по договору. При этом нужно иметь в виду, что в некоторых случаях при предварительной оплате за жилье расписка может и не писаться.

К примеру, мы можем в договоре указать условие, что «… оплата полностью произведена до подписания настоящего договора…». Такое условие налоговый орган, к сожалению, не принимает как доказательство оплаты по договору купли-продажи и, скорее всего, откажет в предоставлении имущественного налогового вычета, т. к. налоговые инспектора считают, что формально вместе с декларацией и заявлением мы должны предоставить еще и отдельные документы, подтверждающие оплату по договору.

Что же искать теперь нашего продавца, чтобы он написал расписку? Конечно, нет, но иное, к сожалению, придется доказывать через судебные инстанции. Исход спора не вызывает сомнения – договор в указанной ситуации носит элемент расписки и налоговый орган обязан принимать его как документ, подтверждающий оплату за жилье (см., к примеру, постановление арбитражного суда кассационной инстанции Федерального Арбитражного Суда Дальневосточного округа от 27.10.2004 года по делу №Ф03-А51/04-2/2670), но потраченное время и средства вряд ли того стоят.

Поэтому, являясь покупателем и зная о том, что предстоит получать имущественный налоговый вычет советуем проконтролировать, чтобы по итогам оформления сделки обязательно присутствовал документ, который подтверждает оплату по договору.

Сохранение права на вычет при продаже имущества.

Другой правовой аспект, который связан с предоставлением налогового вычета в связи с приобретением нами жилья – невозможность в некоторых случаях полностью исчерпать предоставленный нам налоговый вычет до конца, т. к. налоговый орган каждый год просит нас предоставить заявление о предоставлении вычета и одновременно предоставить все вышеперечисленные документы, прося о так называемом «подтверждении имущественного налогового вычета».

При этом, зачастую, в силу необходимости, жизненных обстоятельств и т. п., мы можем до наступления очередного года, не воспользовавшись полностью налоговым вычетом, продать наше жилье. Соответственно у нас нет и не может быть документов, подтверждающих наше право собственности: свидетельство о государственной регистрации, договора о приобретении имущества. В данной ситуации налоговый орган расценивает отсутствие документов как повод для отказа в предоставлении имущественного налогового вычета, чем, безусловно, нарушает наши права как налогоплательщика, т. к. не учитывает то обстоятельство, что Налоговый Кодекс РФ не предусматривает процедуры «подтверждения права на получения имущественного налогового вычета» с нашей стороны два раза и более, а также что вычет предоставляется «разового» и в случае, если закон не изменится, второго раза у нас не будет.

Также, в Налоговом Кодексе РФ нет такого основания для отказа в предоставлении имущественного налогового вычета как продажа (иная реализация) объекта жилой недвижимости. Иное толкование и применение налогового законодательства существенно нарушает наши с вами права и не может быть принято. Необходимо связать данные факты нарушения прав, с которыми придется встретиться на практике, прежде всего, не с непониманием специалистами налогового органа действующего налогового законодательства (скорее наоборот - понимание полное), а с определенной "политикой" в этой области, которая не будет рассматриваться нами, т. к. является имено "политикой", а не правовой проблемой.

В данной ситуации, также можно решить вопрос лишь в судебном порядке, подав заявление о признании действий (бездействия) должностных лиц налогового органа незаконными и об обязании предоставить имущественный налоговый вычет вплоть до его исчерпания. Можно быть уверенным - необходимая судебная практика уже сложилась. К примеру, по указанной ситуации имеется постановление арбитражного суда кассационной инстанции Федерального Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от 14.12.2004 года по делу №А79-4670/2004-СК1-4367.

Распределение вычетов между совладельцами имущества.

Учитывая тот факт, что имущественный налоговый вычет предоставляется нам только один раз, необходимо разумно его распределить в случае, если жилье было приобретено в совместную собственность (чаще всего в собственность супругов).

Здесь нужно, прежде всего, учесть наш заработок и заработок нашего супруга (и) (чем больше доход, тем больше будет вычет) и перспективы дальнейшего планирования (можно, чтобы один из супругов вообще не пользовался вычетом, а воспользовался им при последующих покупках).

В любом случае, при совместной собственности мы может распределить по письменному заявлению предоставление вычета в любой пропорции, в какой нам понравится (к примеру, 10% - супругу, 90% - супруге или 0% - супругу, 100% - супруге).

При долевой собственности на недвижимое имущество права распределения вычета у нас нет, т. к. вычет распределяется пропорционально доли в праве собственности на жилье.

Ограничения в предоставлении вычета.

Необходимо отметить, что на получение имущественного налогового вычета от продажи имущества имеет право каждый из нас, кто соответственно продал имущество. Но в указанном правиле есть исключение, связанное с доходом, получаемым индивидуальным предпринимателем от продажи имущества в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Аналогично обстоит ситуация и с получением вычета от покупки. На него имеют право только те из нас, у кого имелся в определенном налоговом периоде налогооблагаемый доход (т. к. вычет производится из налогооблагаемой базы).

Самый распространенный вопрос в этой связи – имеют ли право на получение имущественного налогового вычета в связи с покупкой жилья пенсионеры либо студенты, которые не имеют дополнительного дохода за исключением соответственно пенсии или стипендии. Ответ должен быть отрицательный, т. к. указанные доходы не включаются в налогооблагаемую базу (не облагаются налогом на доходы физических лиц).

Также, указанный налоговый вычет не предоставляется, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них для налогоплательщика произведена к примеру за счет предприятия на котором мы работаем (здесь мы не только не получим вычет, но и будем платить налог по ставке 13% от стоимости приобретенной квартиры).

Также, мы не получим вычет, если купили квартиру у своей жены, матери и других родственников (даже если реально заплатили за нее деньги). Такие сделки называются сделками между лицами, которые являются взаимозависимыми. К таковым в соответствии с пунктом 2 статьи 20 Налогового Кодекса РФ относятся: физические лица, если одно подчиняется другому по должностному положению; физические лица, которые состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

В завершении хотелось бы отметить, что наличие даже минимальных знаний о предоставлении имущественного налогового вычета в связи с продажей или покупкой вашего имущества, дают Вам возможность сэкономить не только деньги, но и время