2. Законодательство о передаче жилых помещений в муниципальную собственность

3. Оформление передачи квартиры в собственность города Москвы (перечень необходимых документов, порядок).

За прошедшие с начала приватизации годы выяснилось, что содержать собственное жилье довольно хлопотно, к тому же нанимателю решить многие проблемы легче, чем собственнику. Да и государство часто больше заботится о первых. К примеру, собственникам квартир в сносимых пятиэтажках предоставляется только равноценное жилье, а нанимателям дают жилье по социальной норме, поэтому если в относительно небольшой приватизированной квартире проживает достаточно большое количество граждан, выгодно такую квартиру расприватизировать (в законодательстве данный термин не встречается, но он стал общеупотребительным, и поэтому мы его применяем. Возможно понятие, как деприватизация). Примеров неравноправия нанимателей и собственников хватает, потому и желают многие собственники квартир вернуть все на круги своя. Однако, стоит упомянуть и новый Жилищный кодекс, который вступает в силу с 1 марта 2005 года. На основании ст.89 этого кодекса нанимателям при сносе будут предоставлять равнозначное жилье, а не по социальному найму, как было раньше. При этом каждый субъект федерации вправе строить свое жилищное законодательство на свое усмотрение, главное, чтобы права жителей не ухудшались. Если до вступления в силу нового ЖК регионах (например, г. Москве) действовало законодательство, которое предусматривали передачу новых квартир при переселении по социальной норме, и именно таким оно и останется, то собственникам будет выгодно все же расприватизировать свое жилье, а если законодательство изменится в направлении нового Жилищного кодекса, то стоит задуматься, а не выгоднее ли оставить жилье в собственности, если площадь при переселении все равно не прибавится.

1. Способы расприватизации. 

Расприватизировать квартиру можно двумя способами:

-1) В судебном порядке признать договор передачи в собственность квартиры недействительным;

-2) Заключить договор передачи жилого помещения в собственность города.

Первый способ применялся до недавнего времени, когда не было законодательно регламентирована возможность без суда расприватизировать квартиру. Договор приватизации мог быть признан недействительным на основании решения суда по ст.168, 169,170,171,176,177,178,179 ГК РФ. Однако этот способ не гарантировал возможность расприватизации и занимал гораздо больше времени и сил, т.к. в суде нужно было доказать, что договор приватизации был заключен с нарушением гражданского законодательства. При этом трудно было усмотреть разницу в тех судебных решениях, когда по, казалось бы, очень схожим делам выносились противоположные решения. В таких спорах приходилось больше полагаться на судей, которые выносили решение на свое усмотрение, чем на закон. Поэтому гарантий расприватизации квартир в судебном порядке было немного.

Однако по некоторым вопросам уже достаточно четко сложилась судебная практика. Данные правоотношения касаются сделок по приватизации, которые совершались в самом начале проводимой приватизации. Работники Департамента жилищной политики не знали тогда, как правильно осуществлять приватизацию и не включали в договора передачи несовершеннолетних, что противоречило на тот момент действующему законодательству, а именно ст.133 КоБСа, ст.53 ЖК РСФСР. На основании ст. 48 ГК РСФСР действующей на тот момент, данная приватизация, при не включение в нее несовершеннолетних детей проживающих в жилом помещении, либо не прописанных, но не потерявших права пользования на такое помещение, является недействительной. Опираясь на ст. 60 ГК РСФСР и ст. 180 ГК РФ, а также придерживаясь в принципах своей работы единообразной практике применения закона во благо Департамента жилищной политики города суды считают возможным признавать такую приватизацию недействительной не полностью, а в части. В части включения в приватизацию несовершеннолетнего, т.е. признания за ним право собственности на соответствующую долю.

Что делать, если с момента приватизации прошло более 10 лет и у вас есть опасение, что ответчик заявит на суде о пропуске срока исковой давности и на этом основании суд откажет в иске? Многие юристы при данных обстоятельствах апеллируют к ст. 181, ГК РФ, в которой говорится, что иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение. Вот была приватизация, скажем, в 1991, 1992 или в 1993 году и, казалось бы, срок исковой давности прошел. На данные основания есть Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ

от 12, 15 ноября 2001 г. N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", который гласит, что срок исковой давности в 10 лет по ст.181 ГК РФ согласно п.8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 15/18 начинает свое исчисление со дня, когда истец узнал о нарушении своего права. Очень трудно доказать в суде, что вы узнали о таком нарушении позже самой приватизации, это почти невозможно, но и в таком случае не стоит падать духом. Наши юристы заявляли в суде требование о признании началом срока исковой давности день, когда несовершеннолетнему исполнилось 18 лет, в силу того, что до этого возраста данное лицо является недееспособным, не имеющим возможности защищать свои права, в том числе в суде, а также имеющим право не знать законодательства, а, следовательно, не знать, что незаконной сделкой его права совершенной приватизацией были нарушены. И судьи признают данные основания, как подлежащие удовлетворению.

Иногда, при нежелании рассматривать подобные споры, судьи пытаются убедить стороны, что на основании ст. 181 ГК РФ можно заявлять только о признании последствий недействительности сделки, но не о самой сделки. Это не соответствует действительности. На основании п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что о сроках исковой давности в 10 лет можно говорить как при признании последствий недействительности ничтожной сделки, так и о признании недействительной самой сделки.

Второй способ расприватизации квартиры более удобен и доступен.

2. Законодательство о расприватизации.

В настоящее время действует ст. 9.1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г.), в которой говорится, что “Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.”

В развитие данной статьи был принят Закон г. Москвы от 6 ноября 2002 г. N 60 "О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений". Детально определяет механизм расприватизации "Порядок передачи в собственность г. Москвы свободных от обязательств жилых помещений, приватизированных гражданами" (утв. распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 2 августа 2002 г. N 233).

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений в результате приватизации (являющиеся для них единственным местом проживания), желающие передать данное жилое помещение в собственность города Москвы, обращаются в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе (далее - Управление). При этом необходимо учитывать, что расприватизировать таким образом свою квартиру могут только те собственники, которые участвовали в приватизации данного жилья, а не приобрели квартиру на вторичном рынке недвижимости. Необходимо обратить внимание, как уже было замечено ранее, что расприватизировать квартиру собственник может только, если другого жилья в собственности у него нет. Гражданам также стоит учесть, что если в квартире после приватизации прописалось какое-либо лицо, то такую квартиру расприватизировать будет невозможно, т.к. на практике считается, что такое жилье не свободно от обязательств.

Вторичная приватизация жилья этими же гражданами не допускается. Передача жилых помещений в собственность города осуществляется путем заключения договора передачи между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в лице заместителя руководителя - начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе или его заместителей и собственником (собственниками) жилого помещения. Заявление на передачу своей квартиры в собственность города должно быть подписано всеми собственниками квартиры, т.к. расприватизация возможно с согласия всех жильцов, приватизировавших такое жилое помещение.

Расприватизация возможна до 1 января 2007 года, поэтому у собственников, которые по каким-то причинам еще не решились, что им выгоднее, есть время подумать.

3. Оформление передачи квартиры в собственность города.

Для оформления передачи жилого помещения в собственность города граждане представляют в Управление следующие документы:

-1). Оригиналы правоустанавливающих документов (договор передачи, свидетельство).

В случае отсутствия, представляется справка установленного Департаментом образца;

-2). Документ, подтверждающий отсутствие ограничений (обременении), выданный Департаментом или Москомрегистрацией в зависимости от времени приватизации;

-3). Выписка из домовой книги (срок действия два месяца) с момента заселения помещения;

-4). Копия финансового лицевого счета (срок действия два месяца) для передачи комнат в квартирах коммунального заселения;

-5). Поэтажный план и экспликация передаваемых жилых помещений (срок действия один год) на каждый объект отдельно.

-6). Ксерокопии документов, удостоверяющих личность граждан, которые желают передать в собственность города приватизированное жилое помещение.

-7). Квитанция об оплате регистрационного сбора.

Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе оформляет договор передачи в двухмесячный срок со дня подачи заявления (в соответствии с действующим законодательством). Договор подписывается заместителем руководителя - начальником Управления с одной стороны и всеми собственниками с другой стороны. Если собственниками являются несовершеннолетние дети, за них действуют родители (законные представители) с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

При оформлении договора передачи жилой площади в собственность города Москвы, собственнику обязательно разъясняется, что в соответствии со ст.11 Федерального Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" право на повторную приватизацию этого и других жилых помещений у него не возникает, если иное не установлено федеральным законом.

Договор подлежит обязательной государственной регистрации.

После проведения государственной регистрации:

- гражданину выдается зарегистрированный экземпляр договора передачи;

- Департаменту - свидетельство о государственной регистрации права и экземпляр договора.

На основании свидетельства Департаментом вносится запись в Реестр объектов собственности города Москвы в жилищной сфере по принадлежности данного жилого помещения к собственности города.

После регистрации договора передачи с бывшим(и) собственником(ами) Управление готовит решение исполнительного органа государственной власти города Москвы на право заключения договора социального найма с гражданами, постоянно зарегистрированными на данной жилой площади, в том числе и с бывшими собственниками, если они на праве пользования не имеют иного жилого помещения.