Учимся общаться с органами опеки. При сделках с недвижимостью и покупателям, и продавцам квартир приходится обращаться в различные государственные инстанции, собирать массу справок. Тем, у кого есть дети до 18 лет – ходить на поклон в отделы опеки и попечительства. Участие государевых опекунов в сделках с квартирами не всегда понятно, овеяно "неизвестным мраком" и страшными рассказами. Сегодня мы ответим на пять самых распространенных вопросов об опеке и попечительстве. 

Вопрос № 1 
В каких случаях нужно обращаться за разрешением? 
Ответ "когда в сделке фигурируют несовершеннолетние" не совсем верен. Так было до 1 марта 2005 года, когда любая сделка, где ребенок был в продаваемой квартире либо собственником, либо зарегистрирован по месту жительства ("прописан"), требовала согласия "опекунов". Иначе органы, осуществляющие государственную регистрацию договоров, просто отказывались принимать документы. Однако в первый весенний день 2005 года вступил в действие нынешний Жилищный кодекс РФ, где подобное требование сохранилось только для несовершеннолетнего собственника продаваемого объекта. То есть, если ребенок – владелец квартиры, которая продается, либо у него есть какая-то доля собственности в ней. 

Если ребенок просто "прописан" - тогда не нужно. В целом ЖК направлен больше на защиту собственника, чем на членов семьи или иных граждан, зарегистрированных по месту жительства. 

Примечательно, что в первое время после принятия ЖК регистрирующие органы "по инерции" продолжали требовать согласие органов опеки во всех случаях, и риэлторы продолжали брать их для своих клиентов. Иногда в Рег.палате по этому поводу разгорались скандалы: участник сделки справку не принес, документы у него не принимают. Через год-полтора регистраторы удосужились, наконец, прочитать ЖК. Заметим, что в противоположных ситуациях (когда гражданам не выходит послабление, а гайки, напротив, закручиваются) гос.органы с первого же дня обо всем осведомлены и делают "как надо". Но это к слову… 

Вопрос № 2 
Что это за органы? 
Официальное название – Отделы опеки и попечительства, действуют в структуре властей районов. Здесь, впрочем, тоже не все просто. Раньше в Москве были просто районные управы, а несколько лет назад прошла очередная административная реформа, при которой из управ были выделены муниципалитеты. Управам оставили серьезные вопросы (торговля, потребительский рынок, ЖКХ) – то есть то, где вращаются реальные деньги. Муниципалитетам же отдали другие функции – профилактику безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних, досуговую работу с населением, ту же опеку – дела, спору нет, важные, но как-то совсем неденежные. 

Есть у опеки и еще одна примечательная деталь: полное отсутствие "вертикали", т.е. структур на уровне округа и всей Москвы. Говорят, что при создании этой системы об этом просто забыли – а сегодня получается, что пожаловаться "наверх", если инспектор принимает, на ваш взгляд, незаконное решение, невозможно. Разумеется, остается суд – в нем можно опротестовывать решение кого угодно. Однако, здесь вряд ли будет практический смысл: сделки на рынке недвижимости совершаются довольно быстро, и за время, пока дело рассмотрит суд, квартира будет десять раз продана другому покупателю. Так что единственный, пожалуй, вариант – жаловаться руководителю муниципалитета. Тонкость тут в том, что этот чиновник, скорее всего, не очень хорошо разбирается в недвижимости, и к тому же не хочет ради интересов какого-то "человека с улицы" отменять решение собственного сотрудника. Поэтому жаловаться начальнику имеет смысл только в тех случаях, когда инспектор по опеке наворотил нечто совсем уже невообразимое. 

Вопрос № 3 
Исходя из чего решают, - разрешить или не разрешить сделку? 
Официально – органы следят за тем, чтобы "интересы несовершеннолетних не ущемлялись". Фактически – жизнь многообразна, и многие вопросы инспектор решает самостоятельно, исходя из собственных представлений об этих самых интересах. 

Разумеется, все понятно в очевидных случаях – квартира меняется на большую по площади, район не хуже, количество комнат увеличивается. А как быть в случаях, когда, например, меньше площадь, но лучше район? Или Москва на Подмосковье? Или еще что-то подобное? В таких случаях, у каждого инспектора – свой "фирменный стиль": один смотрит на общую площадь, другой на оценку квартиры (за неимением рыночной тут годится бумага из БТИ – что с того, что расстояние между тамошними цифрами и реальной ценой квартиры – как до Луны?!). 

Немаловажно и то, как сами взрослые участники сделки объясняют свои мотивы – известны случаи, когда детям разрешали отправиться в квартиры меньшей площади на том основании, что в том районе живет наша бабушка, которая будет сидеть с малышом, или что там лучше школы и детские садики. Иногда бывало и так, что опека "пропускала" сделки, при которых жилищные условия ребенка явно ухудшались, но при этом требовала увеличить его долю. Например, мать с сыном переезжали из двухкомнатной квартиры в однокомнатную – при условии, что вместо совместной равнодолевой собственности в продаваемой квартире ребенок станет единственным собственником покупаемой. Мать, таким образом, лишалась всего. 

Или еще реальная история: разъезжалась семья, и квартира, которая предназначалась ребенку, проходила по метрам, но хромала по деньгам – из современного 16-этажного дома уезжали в 9-этажку, метр в которой дешевле. Тут сама инспектор по опеке (!) сказала матери: "А вы напишите в заявлении, что у бабушки, с которой вы разъезжаетесь, кошка, а у ребенка – аллергия на шерсть". 

Отдельно стоит сказать о двух категориях – ипотеке и новостройках. К квартирам, приобретаемым в кредит, первоначально отношение было настороженное: это непонятно что, вроде как и не собственность вовсе… Но годы шли, и "опекуны" к ипотеке подобрели – этому, вероятно, способствовал и тот факт, что кредиты у нас в основном все выплачивают, на улицу заемщиков не выставляют. 

А вот с новостройками – с точностью до наоборот. Первоначально инспекторы по опеке их очень любили: дома новые, просторные. Но после того как по стране прокатилась волна митингов обманутых дольщиков, отношение поменялось. Новостройку "на котловане" не разрешат однозначно, даже если там будет 500 метров. Много рисков, а опекунский совет несет полную ответственность за принятые решения. 

Вопрос № 4 
Можно ли "договориться" или "обойти" органы опеки? 
Один из эпизодических героев "Капитанской дочки" А.С.Пушкина – директор таможни (!) рекомендовал действовать "не оборонительно, не наступательно, а подкупательно". С момента написания романа прошло почти 200 лет (а если считать от описываемых событий, то и того больше – почти 240), но родная страна с тех пор изменилась не очень сильно. "Договориться", конечно, можно – если только случай не вопиющий, и инспектор "понимающий" (см. ответ на предыдущий вопрос). 

Официально риэлторы, конечно, говорят, что ничем таким не занимаются, но в частных беседах под водочку рассказывают немало историй о том как "поднесли инспектрисе серебряный кумган ура-тюрбинской работы, сплясали польку-бабочку и пощекотали ресницами пятки". Достоверность рассказов остается на совести авторов – просто отметим, что "опекуны", как и любые чиновники, действуют в определенных рамках. Т.е. где-то что-то немного "подвинуть" - можно, но официально разрешить отъезд семьи с тремя детьми в деревенский дом в Калужской области – это не получится ни за какие взятки. 

Вопрос № 5 
Итог: действительно ли опека защищает интересы детей? 
Здесь, как водится, бывает по-разному. Иногда родители настолько безразличны к судьбе собственных детей, что совершенно посторонние им тети из органов опеки оказываются более надежными защитниками их (детей) интересов. Отдай все на откуп родителям – они свое недвижимое имущество пропьют, оставив наследников без крыши над головой. 

Органы опеки – небезупречная, но все же защита. Другое дело, что у этих специалистов не всегда хватает инструментов, навыков и квалификации для того, чтобы реально защитить права детей. С другой стороны, часто бывает и так, что семья абсолютно нормальная, и вариант они нашли приемлемый, а "опекунша" откровенно куражится или вымогает взятку. Так что все индивидуально – как, впрочем, всегда в нашей жизни.