В связи с тем, что власти часто в свою пользу трактуют статью 222 Гражданского кодекса РФ для быстрого сноса зданий и сооружений, специалисты «Центра пермской недвижимости» напоминают о некоторых положениях Информационного письма Высшего арбитражного суда (ВАС) РФ № 143 от 09.12.2010 года.

1. Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда. Никаких досудебных вариантов сноса быть не может. Доказывать, что та или иная постройка подпадает под признаки самовольной и подлежит сносу, власть обязана исключительно в суде, по решению которого постройка только и может быть снесена. В данном случае ВАС РФ опирается на статью 35 Конституции РФ, согласно которой право частной собственности охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принимая решение в административном порядке о сносе строения как самовольной постройки, орган власти фактически решают вопрос о праве собственности лица, осуществившего строительство, хотя федеральное законодательство такого права административным органам не дает. В пункте 3 статьи 222 ГК РФ говорится также о вещных правах на участок: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, имеющим вещные права на участок, на котором указанная постройка размещается. В случае сноса самовольной постройки во внесудебном порядке, указанное лицо лишается права требовать признания права собственности на самовольную постройку.
2. С иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться сам собственник земельного участка, прокурор для защиты публичных интересов, орган, осуществляющий строительный надзор, а также любое лицо, чьи законные права данной постройкой нарушены. Данное разъяснение закрепило право контрольных и надзорных органов на обращение в суд с иском о сносе самовольной постройки. Президиум ВАС РФ указал, что в случае отсутствия указанного права органы прокуратуры будут лишены возможности реализовывать возложенные на них функции, а неопределенный круг лиц, в интересах которого прокурором было заявлено требование - защиты своих нарушенных прав и интересов. При этом надзорные органы вправе обратиться с указанным иском исключительно в публичных интересах, т.е. они могут требовать сноса самовольной постройки, сохранение которой создает угрозу жизни и здоровью граждан. Вместе с тем прокурор не обладает правом требовать в судебном порядке сноса самовольной постройки, которая возведена с нарушением исключительного гражданского права законного владельца земельного участка.
3. Факт государственной регистрации права на постройку не является препятствием для подачи иска о ее сносе, если имеются признаки самовольной постройки, предусмотренные п.1 ст.222 ГК РФ. Данное разъяснение призвано положить конец практике, по которой наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества оценивалось как единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Если право ответчика на здание не оспорено, иск о сносе не подлежал удовлетворению. В результате чего лица заинтересованные в сохранении самовольной постройки могли в некоторых случаях легко отбиться от предъявленных исков, если каким-либо образом им удалось зарегистрировать свое право. Согласно разъяснениям ВАС РФ, наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновение права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права.
4. Исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, заявленное истцом-собственником земли, а также на требование иных лиц при создании постройкой угрозы жизни и здоровью граждан. ВАС РФ поддержал позицию, согласно которой применение срока исковой давности при рассмотрении иска о сносе самовольной постройки зависит от факта владения или не владения собственником земельным участком, на котором расположена спорная постройка. Так в случае если собственник (или лицо, имеющее иные вещные права на земельный участок) фактически владеет своим земельным участком, то иск о сносе самовольной постройки надлежит рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения, в связи с чем судам надлежит применять к нему положения ГК РФ о негатроном иске (статьи 304, 208). Если самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность на требование о сносе такой постройки не распространяется. Данный вывод суд обосновывает тем, что в таком случае предъявление иска связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки и, следовательно, установленные ГК РФ правила об исковой давности применению не подлежат.
5. Лицу, которое возвело самовольную постройку без предварительного получения разрешения на строительство, но имело возможность его получить, должно быть отказано в иске о признании права собственности на постройку. Данный вывод суда, по сути, перекрывает заинтересованным лицам возможность полного обхода административного порядка оформления строительства, когда указанные лица сначала возводят здания и сооружения при этом, абсолютно не предпринимая попыток получить разрешение на строительство в сложном административном порядке. Если установлено, что истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство, как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ. Для удовлетворения иска о признании права недостаточно будет просто доказать сам факт обращения за разрешением на строительство. Необходимым условием признания права в данном случае будет наличие отказа в выдаче разрешения на строительство, вынесенного не по формальным основаниям (например, в связи с не предоставлением вместе с заявлением о выдаче разрешения необходимой в соответствии с законодательством документации).
«Центр пермской недвижимости» поможет выбрать правильный путь к регистрации самовольной постройки.
Адрес: г. Пермь, ул. Газеты «Звезда», д. 5, офис 108.
Тел: 212-36-72, 212-97-44.