На этой странице мы продолжим разговор о том, как устроен рынок посредников, кто его участники и как правильно выбрать риэлтора или риэлторскую компанию (риэлтора, посредника, представителя, советника, агента), определение - "советник" наиболее точно отражает суть нашей профессии. Советниками называют юристов и адвокатов, (маклер, агент, специалист, риэлтор) - ваш советник на сделке с недвижимостью. Если, конечно, Вы не безрассудный человек и не решили выйти на сделку один на один с судьбой.

К вопросу выбора риэлтора Вам следует подойти очень серьезно. Трудно переоценить роль этого человека в предстоящем деле и если это неопытный или несведущий человек, то он, запросто развалит вашу сделку еще на стадии переговоров. А если риэлтор хороший, то сделка пройдет легко, и Вы получите то, что хотите, без негативных для Вас последствий. Сегодня рынок посредников представлен с избытком, и Вам важно в нем не заблудиться.

Давайте попробуем разобраться, кого и зачем мы ищем. Для этого надо ответить на вопрос: для чего вам нужен посредник, и какие функции он будет выполнять. Условно, функции посредника можно разделить на "технические" и "основные". К "техническим" функциям относятся: поиск квартир по определенным параметрам, организация их просмотров, показы квартиры. Технические функции может выполнять любой человек, в том числе, не имеющий, ни большого опыта, ни большой подготовки, например, Вы сами, но под чутким руководством, по сути, это функции начинающего риэлтора. А вот "основные" функции может выполнить только профессиональный риэлтор. К таким функциям относятся: ведение всех ключевых переговоров с контрагентом (так называют противоположную сторону), планирование сроков и конфигурации предстоящей сделки, организация и проведение передачи предоплаты (аванса, задатка), сбор необходимых документов, проведение экспертной оценки юридической чистоты предстоящей сделки и, наконец, организация и проведение самой сделки. Профессионалы говорят, что большая часть нашей работы, это переговоры, переговоры и переговоры, я к этому мнению ответственно присоединяюсь. Многие сделки на рынке недвижимости срываются не по тому, что квартиры плохие или сделка опасная, а потому что стороны не смогли договориться и найти обоюдовыгодный компромисс. Роль переговоров очень важна, их не должен вести начинающий агент, или Вы, их должен вести профессионал.

Передача предоплаты является закреплением достигнутых сторонами договоренностей. На этом мероприятии риэлтор должен правильно оценить, что является важным, что имеет символическое значение, а что и вовсе никакого значения не имеет. Как и двух одинаковых людей, двух одинаковых сделок и ситуаций не бывает, учитывая то, что ситуация может измениться в любой момент, трудно переоценить значение опыта профессионального риэлтора. Как Вы понимаете, невозможно пользуясь чужим опытом правильно провести переговоры, спланировать сроки и конфигурацию предстоящей сделки и грамотно ее провести. Можно конечно пользоваться советами других людей, но если они сами не вели переговоров по вашей сделке, не видели людей и не находятся внутри ситуации, а только видели документы, вряд ли они смогут дать полноценный совет. Иными словами нельзя качественно провести сделку, если переговоры с вами ведет один человек, а контрагентом другой, передачу предоплаты организует третий, сделку четвертый, а решения принимает пятый. Такое положение дел не означает, что ваша сделка многократно проверяется и это хорошо. Это значит, что сделка разорвана, никто не владеет ситуацией полностью не находится внутри ее, и в результате, вероятность принятия ошибочного решения возрастает на порядки. Сделку должен вести один, максимум два человека. Помните, надо найти профессионального риэлтора, посредника в области недвижимости.

Теперь давайте посмотрим на рынок посредников, существующий на сегодняшний день. Легко увидеть, что посредники представлены двумя группами: юридические лица (фирмы, агентства, корпорации) и физические лица (частные посредники, независимые). Почему произошло такое расслоение? Кстати оно присутствует и на рынке юридических услуг. Адвокаты, и другие юристы в разных областях представлены как конкретными людьми, так фирмами, юридическими агентствами.

Проблемы здесь никакой нет, дело в том, что в начале возникновения рынка посредников, в области недвижимости, законодатель, решил выдавать лицензии только юридическим лицам. Одновременно была предпринята попытка урегулировать внутреннюю структуру такого "юридического лица", но, быстро поняв, что ничего в этом не понимает, законодатель бросил это неблагодарное занятие. Таким образом возникли (фирмы, агентства и т.д.). Но те кто принял для себя решение продолжать работать самостоятельно так и продолжали трудится в гордом одиночестве. Позже закон стал позволять профессиональным посредникам получать именную лицензию, а Федеральным законом от 8 августа 2001 года за № 128-Ф3 "О лицензировании отдельных видов деятельности" лицензирование этого вида деятельности было отменено, как для физических, так и для юридических лиц. Именно поэтому, сегодня, рынок посредников выглядит так. Фактически для того, чтобы работать профессионально нет необходимости создавать юридическое лицо, но опять таки для быстрейшего профессионального роста нужны знания, опыт, умение которые в агентстве можно получить быстрее и в большем объеме, можно быстрее научится вести деловые переговоры, приобрести необходимые связи, умение быстро и правильно ориентироваться в ситуации.

Рынок недвижимости для непосвященных абсолютно закрыт, полон ужасных слухов, и средства массовой информации, не без подачи недобросовестных участников рынка, принимают активное участие в их распространении. Ходят жуткие Страшилки о "поддельных документах", "пришедших из тюрьмы злых дядьках" (в места "не столь отдаленные" уже лет 10 никого не выписывают), "неожиданно зарегистрированных старушках", "появившихся наследников продавца", "страшных, появившихся ниоткуда и уходящих в никуда черных маклеров и липовых фирмах без труда оставляющих добропорядочного гражданина в чем мать родила на Курском вокзале. Все эти истории не имеют никакого отношения к реальным опасностям, подстерегающим вас на рынке недвижимости, криминальные схемы, конечно, существуют и нам они известны, но криминал и мошенничество не имеет никакого отношения к профессиональным посредникам. Наша задача не допустить обмана клиента, не зависимо от того работаем мы как частные предприниматели или возглавляем юридическое лицо. Посредник, в любом своем проявлении, не владеет правом распоряжения вашим имуществом и не держит в руках ваши деньги, посредник владеет информацией и здесь вы с полным правом можете, контролировать всю ситуацию. Журналисты любят горячие истории независимо от их правдивости и реальности. Нагнетать страхи и создавать условия истерии на рынке выгодно некоторым участникам рынка, продвигающим обширную рекламную компанию. На этом фоне лучше проходит рекламная фраза "мы проверяем квартиру по линии МВД, ФСБ, КГБ, Интерпола и бог еще знает кого", призванная создать у потенциального клиента иллюзию надежности. Информацию, конечно, собирать необходимо, но не так и не там. На самом деле, проверка по линии "МВД" ни что иное, как получение информации о зарегистрированных или ранее зарегистрированных в квартире гражданах в "ЦАБе" (Центральное Адресное Бюро), что совсем не сложно для любого человека, но практика показывает, что информация полученная там, в ЦАБе, не всегда точная, а в нашем деле нужна только точная информация и лучше использовать более надежные источники. А вот какую полезную информацию можно получить в ФСБ, для меня остается загадкой (разве только не является ли продавец или покупатель врагом народа или террористом), хотя какое это имеет отношение к законности возникновения и перехода права собственности на квартиру. На фоне всеобщей истерики и страхов легче широко продвигать рекламный брэнд - "мы большая компания и поэтому мы лучше и надежнее". Если в поисках посредника ориентироваться на - "чем больше организация, тем лучше посредник", то это ошибка. "Большой и много", в нашей профессии не всегда хорошо.

Многие ошибочно связывают рекламную известность и большое количество сотрудников с качеством проверки "юридической чистоты". Если говорить о проверке "юридической чистоты" серьезно, то в это понятие входит следующее: оценка ситуации, людей в ней находящихся, документов и реального юридического поля, на котором эта ситуация находится в данный момент. После получения необходимой информации делается вывод, где может быть опасно, в чем опасность заключается и как ее можно избежать. При необходимости риэлтор, в качестве консультантов, привлекает специалистов в других областях права. В результате анализа делается вывод о безопасности будущего приобретения или лучше рекомендовать клиенту отказаться от этой покупки. Сам процесс проверки "чистоты" может занимать от нескольких минут до нескольких дней, зависит от ситуации. Основу проверки составляет анализ информации о возникновении и последующих переходах права собственности на недвижимость. Качество проверки полностью зависит от опыта и знаний риэлтора, юриста, ведущего Вашу сделку и технологий в данной компании. Каждый раз это разные люди, документы и ситуация в целом относительно квартиры. Источники получения информации, в большинстве, общедоступны, а вот какую информацию надо получить, где она наиболее точная и как ее применить решает риэлтор и юрист, ведущий Вашу сделку.

Если, Вы хотите, чтобы ваш советник был оформлен как юридическое лицо, то не торопитесь, у вас всегда есть выбор, кстати, делать это можно по рекомендации друзей и знакомых. Если понятие "юридического лица" для вас значения не имеет, то искать надо риэлтора, опять таки можно использовать рекомендации, Если Ваши друзья порекомендовать никого не могут, то обращайтесь ко мне, буду рад помочь. Если Вам спокойнее обратиться в другую фирму, то звоните туда.

В любом деле разумно пользоваться услугами профессионала.

Вот так, на самом деле, устроен рынок посредников. Вам это необходимо знать, чтобы сделать наиболее правильный выбор, от этого будет зависеть успех Вашего дела.