Специалисты «Центра пермской недвижимости» призывают граждан учитывать целый ряд принципиальных моментов при заключении сделок с недвижимостью. 

Особенности договора купли-продажи
1. Количество экземпляров договора купли-продажи зависит от количества сторон в договоре (ст. 550 ГК РФ).
2. Переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
3. При продаже жилого помещения, государственной регистрации подлежит также сам договор (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
4. Договор  считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
5. Заверять договор нотариально пока не требуется, но готовятся изменения в законодательстве, которые вернут нотариусов в сделки купли-продажи.
6. Если продавец является собственником земельного участка, на котором расположено продаваемое здание, то вместе со зданием к покупателю переходит право собственности на участок (п. 2 ст. 552 ГК РФ).
7. Установленная в договоре цена здания включает в себя стоимость земельного участка, занимаемого зданием. Законом или договором может быть предусмотрено иное (п. 2 ст. 555 ГК РФ).
8. Если продавцу не принадлежит земельный участок, на котором находится здание, то покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, которые были у продавца (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Существенные условия, без которых договор будет считаться незаключенным (ст. 432 ГК РФ)
1. Данные, чётко определяющие объект недвижимости, подлежащий передаче по договору. В том числе - о его расположении на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).
2. При продаже помещений, находящихся в составе зданий, в договоре требуется указать не только адрес здания, но и какие именно помещения в этом здании подлежат передаче покупателю.
3. Такие обстоятельства, как отсутствие у продавца других площадей в здании, наличие акта приема-передачи помещений и так далее, не делают договор автоматически заключенным (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 N 11011/01 по делу N А40-23029/00-37-199).
4. Цена продаваемого объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ).
5. Перечень лиц, имеющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем - с указанием того, на каких именно правах указанные лица пользуются жилыми помещениями.

Риски для сторон договора
1. Подделка документов, двойная продажа и прочее. Избежать таких случаев помогут специалисты.
2. Неполная оплата суммы по договору со стороны покупателя. Продавец обычно считает, что он может расторгнуть договор и потребовать квартиру обратно, вернув полученные деньги. Однако по Гражданскому кодексу РФ, если покупатель не оплачивает товар, продавец имеет право потребовать оплаты товара и уплаты процентов (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Вот одна из наиболее реальных ситуаций. Согласно подписанному договору 50% суммы оплачивается покупателем до регистрации договора, а 50% - после регистрации. Покупатель оплатил 50%, договор зарегистрирован, покупатель проживает в квартире, а оставшиеся 50 % по условиям договора оплатить отказался. Продавец выселить покупателя не сможет, потому что покупатель уже является собственником, и расторгнуть договор тоже не сможет (п. 3 ст. 486 ГК РФ). В итоге продавец, конечно, получит в суде решение о взыскании с покупателя недостающей суммы и процентов, но большой вопрос, когда он получит реальные деньги. Поэтому в договор обязательно надо включить пункт о возможности расторжения договора в случае неполной оплаты до определенного срока (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Тогда покупатель, лишившись жилья в случае неоплаты в срок, сам будет вынужден «бегать» за продавцом, чтобы вернуть свои 50%.
3. Снятие зарегистрированных лиц с регистрационного учета после продажи жилого помещения. Традиционная фраза «Продавец обязуется сняться с регистрационного учета и обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц до такого-то числа» не гарантирует покой покупателю. При отказе продавца сняться с регистрационного учета, покупатель очень не скоро через суд получит решение о признании утратившим право пользования и снятии с регистрационного учета продавца. И компенсация морального вреда вряд ли возможна. В договоре требуется предусмотреть конкретный штраф в отношении продавца за просрочку выполнения данного обязательства.
4. Что касается зарегистрированых в жилом помещении несовершеннолетних, то Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 (N 13-П) пункт 4 статьи 292 ГК РФ признан не соответствующим Конституции РФ. В той части, которая определяет порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника продаваемого объекта. Если несовершеннолетний не собственник квартиры, при возникновении спора о его выселении к участию в деле всё равно будут привлечены органы опеки и решение может оказаться не в пользу покупателя. В таких случаях тоже лучше работать со специалистами.

В «Центре пермской недвижимости» квалифицированно составят договор купли-продажи или дарения, а при необходимости помогут защитить права продавца или покупателя.
Адрес: г. Пермь, ул. Газеты «Звезда», д. 5, офис 108.
Тел: 212-36-72, 212-97-44.